1가구 2주택 농어촌주택 조세특례제한법
거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대가 농어촌주택 취득기간 2003.8.1~2014.12.31에 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)에 해당하는 1채의 농어촌주택을 취득(매매,상속,증여,자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하여 3년이상 보유하고 당해 농어촌 주택 취득전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌 주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판단합니다. (3년이 경과되지 않은 경우에도 가능하나 향후 3년동안 보유해야 함)
농어촌주택 조세특례제한법에 따르면 서울 및 수도권과 그 외 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광지개발지역 등을 제외한 지역에서 취득가액이 2억원을 넘지 않는 대지면적 660㎡에 건축면적 150㎡인 주택을 구입해 3년 이상 보유할 경우 기존에 보유한 주택 매도시 양도세 특례 대상 입니다.
범위
① 지역기준
- 수도권을 제외한 읍면지역에 속할것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)
*수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도
- 국토해양부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을것
*도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
- 기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을것.
- 문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을것.
② 규모기준
- 대지 660(200평) 제곱미터이내
- 단독주택의 경우 주택면적 150 (45평)제곱미터 이내
- 공동주택의 경우 전용면적 116(35평)제곱미터 이내
③ 가액기준
- 2007.12.31이전 양도의 경우 : 취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 기준시가 1억원이하인 경우
- 2008.1.1.이후 양도의 경우
. 2007.12.31이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 가액은 규제없음.
. 2008.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억원이하인 경우
. 2009.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억원이하인 경우
④ 일반주택이 행정구역상 같은 읍,면,시 또는 연접한 읍,면,시에 소재하지 않아야 함
지역에 따라 건축면적이 33㎡ 이하인 소형 주택을 농지에 지을 때 농지보전부담금(공시지가의 30% 선)도 감면해 주고 있다.
더욱 자세한건 국세청이나 세무사사무소에 문의해 보시길 바랍니다.
| 농어촌 주택과 1가구 2주택의 관계
시골에 전원주택을 마련할 경우 1세대 2주택에 해당되는지, 양도소득세를 절세하는 방법은 무엇인지 문의하는 경우가 많다. 지방에 농가주택을 구입하고 주말에 텃밭농사도 짓고 전원생활을 하고 싶은데 세금문제가 우려되어 망설이는 것이다. 보통 시골의 농가는 아파트나 주택처럼 양도소득세와는 상관없는 집으로 생각하거나 심지어는 중개업소마저 전원주택은 1가구 2주택에 해당되지 않는다고 하며 매매를 독촉하는 경우가 많은것이 현실이다. 그렇지만 전원주택이나 농가주택도 소득세법에서 규정하는 주택에 해당된다. 전원주택을 소유하고 있거나 매입할 예정이라면 본인이 보유한 주택 수를 감안하여 양도소득세를 미리 파악하고 대책을 세워야한다.
시골에 전원주택을 마련하면 도시에 기존의 주택은 어떻게 영향을 줄까? 전원주택을 취득하고 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 부과되며 절세의 방법은 무엇일까? 다행히 올해부터는 법이 개정되어 1세대 2주택이나 1세대 3주택도 중과세를 하지않고 기본누진세율을 적용하여 세금부담이 많이 감소되었다. 2004년에 도입된 다주택자의 양도세 중과제도가 10년 만에 폐지된 것이다. 단지 최고세율 적용 과세표준구간이 3억원초과에서 1.5억 초과로 변경되었음을 주의하여야 한다.
도시지역에 집을 보유한 사람이 전원주택을 취득하면 예전에는 50%나 60%의 양도소득세를 내야 했기 때문에 전원생활을 하고 싶어도 세금 때문에 망설여 왔지만 이제는 다주택자의 양도세중과제도가 폐지되어 불안감은 많이 감소되었다. 중과세는 폐지되었지만 전원주택도 엄연한 주택. 여러채의 주택이 있는 경우 어느 주택을 먼저 처분하느냐에 따라 내야하는 세금이 많은 차이가 있다. 도시에 아파트와 시골에 허름한 농가를 보유했을 경우 매매시점에 따라 양도소득세가 달라질 수 있음을 주의하여야 한다. 조세제한특례법을 보면 2003년 8월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간(농어촌주택취득기간) 중에 취득한 주택으로서 3년 이상 보유하고 당해 농어촌 주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌 주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판단하도록 하였다. 3년이 경과되지 않은 경우에도 가능하나 향후 3년 동안 보유해야 한다.
상속으로 주택을 물려받아 시골에 주택이 1채 더 있게 될 경우는 어떻게 될까? 상속받은 주택과 일반주택이 각각 1채 일 경우 기존에 살고 있던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 1주택으로 보아 비과세 적용이 된다. 다만 일반주택이 비과세 요건을 충족해야 한다. 비과세요건은 2년 이상 보유하고 양도금액이 9억원 이하. 거주기간은 2011년 6월 3일 이후 폐지되었다.
서울의 주택이나 아파트에 거주하는 사람이 강원도 등에 허름한 농가주택을 보유하고 있는 상황에서 아파트나 주택을 먼저 양도하는 경우 서울의 주택이나 아파트는 금액 자체가 크기 때문에 예상치 못한 양도소득세를 내야하는 경우가 많다. 폐가나 다름없는 시골의 주택이지만 1가구 2주택에 해당되어 기본세율에 의한 세금은 어차피 부담해야하는 상황이기 때문이다.
이런 경우에도 조금만 현명하게 생각해보면 절세를 하는 방법이 있다. 주택으로서의 기능을 하지 못하는 페가를 멸실하고 공부를 정리하여 양도소득세를 절세하는 것이 그것이다. 주택을 멸실하고 건축물대장등을 정리하고 건물등기부등본에 등기하는 것은 쉽지는 않겠지만 요건을 만들어 대책을 세워야한다. 지자체마다 그 기준이 다르겠지만 멸실을 하면 1가구 1주택으로 비과세를 받을 수 있는 것이다.
아무리 허름한 시골의 농가라 하더라도 주택으로 취급되는것은 당연하므로 취득시점에서부터 보유기간과 주택수 등을 감안하여 미리 양도소득세를 염두에 두는 절세전략이 필요하다.
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세금은 우리 일상에 매우 중요합니다.
특히 부동산과 관련된 세금은 잘 모르고 있다가 예상치 못한 큰 돈을 세금으로 지불해야 하는 경우도 허다합니다.
이에 우리가 주말주택을 추진함에 있어 직접적인 연관이 있는 농가주택의 주택포함여부에 관해
국세청과 통화한 내용을 공유하오니 참고하시기 바랍니다.
1. 농가주택이 비과세되기 위한 조건
- 대지면적 : 200평 이내
- 건축면적 : 45평 이내
- 기준시가 : 2억원 이하
2. 지역기준
- 수도권 제외한 읍면지역에 속할 것
- 도시지역 및 토지거래허가지역이 아닐 것 (도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)
- 투기지역이 아닐 것
- 관광단지가 아닐 것
3. 등기 순위
- 기존 주택이 농어촌주택(주말주택)보다 등기가 먼저 되어 있어야 함
4. 기한
- 2017년까지 연장됨
※ 농어촌 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
소득세법 시행령 155조 제 7항 과 조세특례 제한법 제99조의4
도시에 1주택을 소유한 사람이 2014년 12월 31일까지 “농어촌주택 을 취득 하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌 주택 등 취득 전에 보유하던 “일반주택” 을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 받는 것
(하지만 농촌주택을 먼저 양도할 경우에는 양도세를 내야 한다)
일반주택과 농어촌주택을 함께 보유하고 있더라도 농어촌주택은 주택 수에 포함시키지 않아 1주택자 혜택 즉, 비과세 혜택을 받을 수 있다.
농어촌주택 외에 다른 일반주택을 양도하면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다.
자신의 집이 농어촌주택에 해당되는지 여부를 잘 따지지 않은 경우 문제가 생긴다.
뜻하지 않게 양도세를 내지 않기 위해선 농어촌주택에 적용되는 까다로운 요건을 정확히 알아둘 필요가 있다.
농어촌주택 적용을 받으려면
‘기간’ : - 2007년 12월 31일 이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하
- 2008년 1월 1일 이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억 원이하인 경우
- 2009년 1월 1일 이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억 원이하인 경우
- 「건축법시행령」제2조 제16호에 따른 한옥으로서 지자체에 등록된 취득당시 기준시가 4억원 이하인 한옥(2014년1월1일 이후 개정)
‘장소’ : 읍·면 지역 소재 주택을 취득한 경우
‘규모기준’ : 대지 면적이 200평(660m²) 이내이고, 주택의 면적이 45평(150m²) 이하 (공동주택은 전용면적 116m²)를 넘지 않아야 한다.
추가) 상속주택, 이농주택, 귀농주택에 대해 농어촌주택 이라한다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억 원을 초과하지 아니하고, 취득한 농어촌주택등과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·시 또는 연접한 읍·면·시에 있지 않아야만 한다. 농어촌지역에 거주하는 자가 도시지역 등에 주택을 취득한 경우에는 위 규정이 적용되지 않고 선양도하는 주택은 1세대2주택 규정을 적용받는다.
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 차감한 후, 장기보유특별공제와 기본공제를 한 후의 금액에서 세율을 적용하여 양도소득세를 산출한다.
그 산출된 세액에서 지방소득세 10%를 가산하면 총 부담할 세액이다.
양도소득세 + 지방소득세 = ((양도가액 - (취득가액 + 필요경비[취득세, 법무사비용, 중개수수료 등]) - 장기보유특별공제) * 세율) * 1.1
농어촌주택 비과세기준 ① 지역기준
농어촌주택(상속주택, 이농주택, 귀농주택)
가. 농어촌주택의 이해
읍ㆍ면지역 외의 지역에 소재하는 일반주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세 규정의 특례로써 농어촌지역(서울시ㆍ인천광역시ㆍ경기도 지역 일원은 제외, 도시지역 내에 소재하는 농어촌 주택 제외)에 소재하는 상속주택과 이농주택 및 귀농주택을 포함하여 각각 1주택을 부득이하게 보유할 수밖에 없는 관계로 1세대 2주택으로 과세되는 불합리성을 제거하기 위한 제도이다.
농어촌주택 중 상속주택의 경우에는, 소득세법 시행령 제155조 제2항부터 제3항까지에서 정하는 일반 상속주택과는 별도로 농어촌지역에 소재하는 상속주택에 한하여 적용하는 비과세 특례규정이다.
또한, 참고로 조세특례제한법 제99조의4에서 규정하는 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례는 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 조세특례제한법에서 정하는 해당 농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급(2003. 8. 1. 이후 일반주택 양도분부터 적용)하며, 1세대가 2003. 8. 1. ~2011. 12. 31.까지의 기간(농어촌주택 취득기간) 중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에만 적용하는 것과 상당히 비슷한 부분이 있으나, 이 규정은 상속ㆍ이농ㆍ귀농을 전제로 하고 있지 아니하고 농어촌경제를 활성화하고 다수의 빈집을 도시민들이 취득할 수 있도록 개방하고 있는 점에서 소득세법에서 정하고 있는 농어촌주택과는 차이가 있다.
나. 농어촌주택의 기준
서울특별시ㆍ인천광역시ㆍ경기도 일원 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 다음 중 하나에 해당하는 주택을 말한다.
① 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택에 한함) ② 이농인(어업인 포함)이 취득 후 5년 이상 거주한 이농주택 ③ 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
따라서 농어촌지역에 거주하는 자가 도시지역 등에 주택을 취득한 경우에는 위 규정이 적용되지 않고 선양도하는 주택은 1세대2주택 규정을 적용받는다.
다. 농어촌주택 종류 및 범위기준
(가) 상속주택 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우로 한정된다.
(나) 이농주택 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택(어업에서 떠난 자를 포함)ㆍ영농 또는 영어(營漁)에 종사하던 자가 전업으로 인하여 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)ㆍ구(특별시 및 광역시의 구)ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자의 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택을 말한다.
(다) 귀농주택 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 주택으로 다음 요건으로 모두 갖춘 경우를 말한다. ① 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것 포함)하여 거주하고 있는 주택 ⑥ 귀농일(귀농주택에 주민등록 이전하여 거주 개시한 날)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사할 것(이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산) ⑦ 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 거주할 것(소득세법 시행령 제155조 제10항 제5호)
라. 사후관리
납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 제7항을 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 제7항을 적용받아 납부한 세액
마. 제출서류
농어촌주택을 보유하고 있는 자가 양도하는 일반주택에 대하여 비과세 특례규정을 적용받고자 하는 자는 규칙 별지 제83호 서식의 1세대 1주택특례적용신고서를 일반주택에 대한 소득세법 제105조에 따른 양도소득과세표준예정신고기한 또는 소득세법 제110조에 따른 양도소득과세표준예정신고기한 내에 기획재정부령이 정하는 서류와 함께 제출하여야 한다.
① 주민등록표등본 ③ 농어촌주택의토지 및 건축물대장등본 |