단독형 전원주택지를 구입할 때 주의할 점이다.
진입로_단독형 전원주택지를 구입할 때 가장 중요한 것이 진입로다. 지적도상 도로나 현황도로가 없다(맹지盲地: 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지)면, 인접한 토지를 폭 4m 이상 매입해 사도私道를 개설하거나 진입 토지에 대한 토지 사용 승낙서를 받아야 한다. 인접 토지를 매입할 경우 보통 시장가격보다 훨씬 비싼 당사자 사이에만 적용되는 한정 가격으로 거래가 이뤄진다. 이때 자신의 맹지 뒤에 또 다른 맹지가 있다면, 토지 구입비를 줄이기 위해 맹지 지주끼리 인접 토지를 공동으로 매입해 공유 지분 등기하는 것이 바람직하다.
지하수 개발_상수도가 들어오지 않는 지역이라면, 지하수 개발에 필요한 물이 충분한지 확인해야 한다. 지하수를 개발하거나 이용(모터를 설치하지 않은 샘과 우물 제외)할 때 가정용은 1일 양수 능력이 100톤(토출관 직경 40㎜) 이하는 신고, 100톤 초과는 허가 대상이다. 지하수를 개발할 경우 전문 업체와 지하수의 용도, 일일 사용량, 관정 및 심도, 모터 종류 등을 상의하고 수맥을 탐사한다. 지하수 개발비용은 업체마다 다른데 일반적으로 ▲소형 관정(구경 50㎜ 내외, 굴착 심도 암반선까지)은 200만∼300만 원 ▲중형 관정(구경 150㎜ 내외, 굴착 심도 80m 이상)은 600만∼900만 원이다.
전기 외선공사_전기공사는 내선공사와 전선로 설치와 전주에서 인입선 연결점(수급 지점)까지 외선공사로 구분한다. 주의할 것이 기본 공사비와 거리 공사비의 합계로 산정하는 외선공사비이다. 기존 마을이나 전주에서 200m 이내 거리는 기본 공사비(5㎾까지 22만 원)만으로 전기를 끌어들일 수 있지만, 200m가 넘으면 m당 단상은 3만 9,000원, 삼상은 4만 3,000원의 거리 공사비가 추가되기 때문이다. 만약, 전주에서 인입선 연결점까지 300m 떨어졌다면 5㎾, 3상 기준으로 기본 공사비(22만 원)와 거리 공사비(100m×4만 3,000원=430만 원)를 합쳐 약 452만 원이 든다. 마을이나 전주에서 멀리 떨어진 전원주택지라면 외선공사비로 인해 자칫 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다.
공적 장부_아무리 좋은 땅이라도 법률적으로 사용하는 데에 제한이 따르고 행정적으로 문제가 있다면 쓸모없다. 따라서 공적 장부를 통해 개발 행위에 문제가 없는지, 매도인이 진정한 소유자인지 확인해야 한다.
▲토지대장_토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등 등록 내용을 확인한다. 지목이 임야이면 임야대장으로 확인한다. ▲토지이용계획확인서_용도지역·지구 등의 지정 내용, 그 안에서 행위 제한 내용을 기재한 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류이다. 이를 통해 용도지역과 용도지구, 앞으로 개발 계획 수립 여부 등을 확인한다. ▲등기부등본_부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 지재한 것이 등기부등본이다. 이를 통해 토지 매도인인 정당한 소유자인지 확인한다. ▲가족관계등록부_매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인할 필요가 있다. 불가피하게 행위 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약한다면, 반드시 가족관계등록부상 법정대리인의 동의(미성년자, 한정치산자)를 얻거나 법정대리인과 계약(금치산자)해야 한다. ▲인감증명서_매도인(본인)에게 처분 권한을 위임받은 임의대리인과 계약한다면, 그에게 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인한다. 위임장을 통해 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 확인한다.
▲토지대장_토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등 등록 내용을 확인한다. 지목이 임야이면 임야대장으로 확인한다. ▲토지이용계획확인서_용도지역·지구 등의 지정 내용, 그 안에서 행위 제한 내용을 기재한 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류이다. 이를 통해 용도지역과 용도지구, 앞으로 개발 계획 수립 여부 등을 확인한다. ▲등기부등본_부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 지재한 것이 등기부등본이다. 이를 통해 토지 매도인인 정당한 소유자인지 확인한다. ▲가족관계등록부_매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인할 필요가 있다. 불가피하게 행위 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약한다면, 반드시 가족관계등록부상 법정대리인의 동의(미성년자, 한정치산자)를 얻거나 법정대리인과 계약(금치산자)해야 한다. ▲인감증명서_매도인(본인)에게 처분 권한을 위임받은 임의대리인과 계약한다면, 그에게 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인한다. 위임장을 통해 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 확인한다.
박철민 대표는 “용도지역·지구 내에서의 개발 행위 제한뿐만 아니라 산지 경사도, 진입도로 적용 기준 등이 지자체마다 다르므로 해당 지역의 조례를 살펴야 한다”면서, “특히, 4대강 등 하천 개발사업으로 환경이 개선된 국가 하천 주변 지역(양쪽 2㎞ 이내 지역 50% 이상을 포함해 10만㎡ 이상 면적을 지정)인 친수구역에선 토지의 구입 목적대로 이용할 수 있는지 확인해야 한다”고 말한다.